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海外に興味がある。行ってみたい。暮らしてみたい。いつもと違うステイをしたい。バケーションレンタルに泊まってみたい。不動産の情報を知りたい。良い賃貸物件を借りたい。貸し出して収入を得たい。差し押さえ物件視察ツアーに参加して、物件を購入したい。売却時、円受け取り時の差損を少なくしたい。日本不動産売却とを併せて差損を相殺したい。
主にこういう人たちのためのご相談にのっております。
中には国際相続、孫への相続、不在地主のため廃棄物に占拠されていた不動産の売却、など、もっともっと複雑に何重にも入り組んだご相談もあります。
解決するための手段は煩雑です。しかしあなたのゴールは一つです。
海外相談室はその解決のためにコーディネートを一本化して請け負います。
今まで培ってきた知識、経験、人脈、そしてそこから広がる新たな知識、経験、人脈、を駆使し、少しでもお役に立てれば、そう願っております。
主にハワイ不動産をご所有の皆様へ
いつか来る米国での相続手続き、、、、そしてその回避のために、、、、。
ハワイや西海岸などに別荘を所有されている皆様に、その日はいつかやってきます。
その時のことをふと考えてみたことありますか？
その時になってから考えますか？
もし、今すぐできることがあっても、ですか？
ほとんどの日本人の方は相続の対象といえば、例えばお買いになったワイキキの別荘のことだけです。
だからその時になったら、専門の弁護士にでも頼めばいい、おそらくそう考えられている方がほとんどだと思います。
でも「その時」ではなく、予め「購入時」に考えておくことで、相続そのものを回避できることもあるのです。
日本では亡くなった人の残した財産を受取った方たちが主体となり、その方たちが税金（相続税）を払い、、、、だいたいそういう手続きだったと思いますが、、、、
あちらでは亡くなった人が税金（遺産税）を払い、亡くなった人が財産の行方を決め、手続きを取り仕切る形式なのです。
主体はあくまで所有者自身なのです。
もちろん実際には亡くなられた方にそんなことができるはずはありません。
ですからパーソナルリプレゼンタティブ（故人人格代理人）やアドミニストレーター（遺産管財人）が、実際には故人の代わりに事を行なうことになります。
またこの人格代理人や管財人は故人本人と同等ということが法的認められていますので、とても大きな権限があるということにもなります。
実際の行為としては、まずは故人の財産目録を作成し、手続きが終了するまでその財産を故人に代わり管理運営します。
当然メインテナンスが必要な場合や経費等の支払いが必要な場合には、管理している財産の中から必要な分を支払ったりもします。
また不動産等の場合、所有権移転などの手続きに際しても法的に認定された故人の代理人としてその人が「譲渡人」となります。
それほど絶大な権限がありますので、当然不正をする人も出てきます。
お金は、時として人を悪魔にも変えますので。
だからその抑制として、裁判所はこの人格代理人や管財人に対して、保証金を積む事を求めることもあります。
人格代理人には通常身内がなります。
第三者の場合にはよほど信頼できる人でなければ難しいでしょう。
それに身内だからと言って必ずしも適任かどうかはわかりません。
したがって弁護士等に契約と金銭で事務的にこの任に当たってもらうこともあります。
特に管財人の場合にはそのケースが多いです。
しかしながら肝心の遺産が少なければ、経費だけがかかることもあるということもあります。
日本の方の場合はそこまでの手続きが必要な場合は稀ですので、ほとんどの場合は不動産に限定ということになると思います。
その場合、例えば購入時に設定した所有名義、これを変える事により相続手続きを回避することも、実は可能となります。
ちなみにジョイントテナンシーという名義の登記があります。
これは、もし所有者の一人が死亡した場合、自動的に生存者がその権利を引き継ぐという特殊な形態を指します。（通常は死亡した人の権利はその方の相続人が引き継ぐものですので）
ですからこの名義には相続手続きが必要とはなりません。
ちなみにジョイントテナンシーを用いて登記するケースでもっとも一般的なのは夫婦名義にする場合です。（夫婦のそれの場合だけ、現在ではエンタイアティーと呼ばれています）
ご所有のハワイ不動産の名義が、ご主人、奥様、そしてお子様、それをこのジョイントテナンシーという所有形態で登記していた場合、もしご主人に万一のことがあった場合、その名義は自動的に奥様とお子様との二人名義となります。相続手続きは発生しません。
その後奥様がお亡くなりになった場合にも自動的にお子様の単独所有権となり、ようやくこのお子様がお亡くなりになった時点で初めて相続手続きをすることになるのです。
しかしながら万能の所有形態ということでは当然ありません。
他人や親戚とでこの名義で所有し、後々トラブルが発生しているケースもありますので、それぞれのケースに応じて選択してください。
またその際には念の為専門家のアドバイスを求めてください。
（※例えば他人同士でこの名義で所有していた場合、早くに亡くなった遺族にはその権利はまったく残らないとか、、、、はい、いろいろあります）
またトラストという形式を使用する場合も相続回避には効果的です。
トラストは日本ではあまり一般的とは言えませんが、欧米では歴史的によく使用されます。特に相続税の節税のために使用されるケースが多いです。
ちょうど法人名義の家族版といったニュアンスで構わないかと思います。
法人名義にして所有している不動産は、たとえその会社の社長がお亡くなりになっても当然相続手続きは発生しません。
その会社が存続し続ける限り、そのままの形態を維持できます。
同じようにトラストもその民間版、家族版のようなものです。
人が亡くなることは避けません。
しかし相続手続きは避けられる場合があるのです。
相続手続きは、まずは時間がかかり過ぎます。
そして手間も煩雑で相当に面倒です。（例えあちらの不動産に関わる場合でも、日本人には日本での手続きもあるのです。
ですが、その場合あちらの弁護士は日本の手続きには決して明るくはありませんので、日本でも専門家が必要となります）
そして当然弁護士費用等の経費も、決して少ないものではありません。
ですからそういう手続きは、もし避けられるものなら、今のうちから合法的に避ける準備をしておこうということです。
２. 米国のビザについて
海外ロングステイに関する様々なご質問を頂く中で、このビザについてかなり誤った解釈をされている方が想像していた以上に多いことがとても気になっています。
中には、ビザウェーバー（いわゆるビザ無入国）の滞在期日は３ヶ月間である、と誤解している方もいます。
ビザ無渡航の期限は９０日間です。
ですから３ヶ月だと思っていて９１日目になってしまうと不法滞在ということになります。
たった一日のことですが、１度でもこれをやってしまうと次回の入国が非常に難しくなります。
そしてこれも不思議に多くの方々に広く浸透しているお話なのですが、９０日滞在が年に２回可能である、というものです。
つまり一年に１８０日間は合法的に滞在できるというのです。
９０日滞在は確かに法律ですが、それが２回合計１８０日滞在という法律はありません。
でも多くの方がそう思われているのも事実です。
このような誤解はいったいどこから生まれたのでしょう。実に不思議です。
話しは変わりますが、米国確定申告義務者は何もアメリカ人に限りません。
外国人でもその義務のある人は大勢います。
米国内で収入の有った人は当然ですが、米国に一年のうちその半分以上、つまり１８３日以上滞在した人にも確定申告の義務が生じます。これは居住者と見なされるからです。（結果納税額が０でもです）
ですから想像するにくだんの「１８０日」と言う数字はここが発端なのでは、、そう考えています。
そもそも確定申告を受けなくてはいけなくなるということはアメリカに住んでいると見なされているということです。
ですからビザ無滞在でこれに該当するということは極めておかしな話なのです。
ですからビザ無の滞在の場合滞在日数は必ず合計１８２日以下でなくてはなりません。
そしてこの日数にしてもこの期間は間違いなく滞在できる、そういうことでは当然ありません。
これを決めるのは入国審査官だけです。
入国審査官がもし「ＮＯ！」と言えば駄目です。
９０日＋９０日=１８０日、もしくは９０日＋４６日＋４６日＝１８２日滞在しようとする方の多くは恐らく現地に家を所有している方々でしょう。
たとえばあなたがそうだとして、あなたは自分たち不動産所有者はその国にお金を落としている分他のホテルステイの観光客よりも優遇されても然りと思ってしまうこと、ありませんか？
もし少しでもそう思ったことがありましたら、次回入国審査官に「ＮＯ！」と言われないために、是非ともその考えを捨ててください。
グリーンカード、つまり移民ビザ保持者以外の人は自国に帰る事を前提に入国が許可されているのです。
ですから家が有る方の場合ですと、逆にこのまま住み着くのではないかと余計な誤解をされることもあるのです。
用心してください。あくまで旅行です。観光です。住み着くことはありません。一切その気はありません。そういう態度で具体的に入国審査を受けてください。
一番重要なことはとにかく帰りのチケットを持っていることです。
そしてむやみに家や貯金がアメリカにあることを審査官にひけらかさないようにしてください。誤解しないで下さい。うそをつけということではありません。うそが最もこの場合いけないのです。
僕が言いたいのは、家がある、お金がある、これはいいのです。しかしその家とお金がこの国であなたが住むためのものである、そう思われないようにしてください、そういう意味です。
是非とも審査官が、あなたが日本に帰る理由を探せるようにお話下さい。
ついでにこの入国審査官について補足しておきますと、入国に関しては入国審査官が全権を握っています。
その審査官が「ＮＯ」と言えばそれきりです。
そして一度でもＮｏと判断されるとその記録が残ります。そして次の入国は簡単ではなくなります。
ついでにもう一点補足します。
ビザというのは入国許可書のことです。これは領事館で発行されます。
しかしこれを取ったからといって必ずしも入国できるとは限らないのです。
先ほどと同じです。
滞在許可は入国審査官が決めることなのです。これがないと例えビザがあっても入国できません。
飛行機で書かせられるＩ−９４というのはフォームありますね。
これが滞在許可書です。
ここに入国審査官が滞在日数を記入します。
ビザと同じ日数ということではありません。
このＩ−９４に記入された日にちがあなたの合法滞在日数となるのです。
入国した時点でビザに書いてある数字はもう意味を成しません。
Ｉ−９４が全てです。誤解しないように十分気をつけてください。
そしてたとえその時ビザの有効期限が残り少なくなっていたとしても、Ｉ−９４に記された日にちは滞在できるのです。
（ビザの有効期限残り４ヶ月、Ｉ−９４の残日２年、この場合２年滞在は合法です。しかし４ヶ月後一時的に国外に出てしまった場合、残っていたＩ−９４の日数は全て消えることになります。ビザを再び取らなければ再入国は出来ません。）
また、５年間のビザを持っていたとしても、入国時Ｉー９４に１年間しか滞在日数が記入されない場合もあります。
当然合法滞在日数は１年間です。
間違ってもビザを優先してはいけません。それは不法滞在となります。
余談ですがこのような場合は、１年後にカナダかメキシコ以外の海外に一度出て、またすぐ再入国すれば、新しいＩー９４がもらえます。（しかもビザはまだ残っているので日本に行く必要は特にありません）
ビザについて語ることは非常に難しいです。
場合によってはその人の人生を左右しかねません。
ですから軽はずみにアドバイスはできません。
そしてビザについては、時々法律が変わることもあって、こういう場で文字として記録しておくことは後の人たちに要らぬ誤解を招くのでは、そうつい考えてしまいます。
数ヵ月後法律が変わり今日お話したことの一部が変更してしまうことも十分ありえますので、ですからこのような場で解説をすることがどうなのか正直迷うところです。
しかしながら多くの方々とお話するうちに、あまりにもたくさんの方がこのビザというものに関して誤解をされているようですので、やはり少しだけこの件に触れてみることにしました。
でもこのビザに関しては、常に最新の情報に触れるようにしてください。
ＤＶ−２０１１（グリーンカード抽選）のＵＲＬ ※終了しました。
ＤＶ２０１１（グリーンカード抽選）が今年も始まりました。
受付は米国東部時間２００９年１０月２日午後１２：００から米国東部時間１１月３０日午後１２：００までです。
下記が米国国務省のグリーンカードの抽選ＵＲＬです。
http://www.dvlottery.state.gov/
まずは真ん中辺りの Photo Validator で写真のサイズを確認してから、
あとはその下の Begin Standard Entry から記入していくだけです。
業者に頼むとたったこれだけのことが数万円も掛かってしまいます。でもご自分でやるとタダです。
この機会に、ゆっくり時間をかけてでも構いませんので、是非やってみましょう！
でも分からないことがありましたら、その時にはどうぞお気軽にご連絡下さい。
ハワイ島のある地域についてです。
実は日本人オーナーの圧倒的多数はハワイ島のプナ地区と呼ばれている地域に集中しています。
ここは最近インディージョーンズの舞台にもなった原生林が生い茂る地域です。
いわゆるハワイリゾートとのイメージとは対極にある地域でしょう。
しかしそういう場所をなぜ日本人が、、？
ワイキキでも、ホノルルでもなく、そして最近人気のネイバーアイランドの高級リゾート地でもありません。（例えば同じハワイ島なら西側のコナやコハラと呼ばれるリゾート地が代表です）
ここプナ地区は言葉は悪いですがある一定所得層以下のハワイの地元住民が暮している地域です。
昔も今も決して地価が高い地域ではありません。
なぜそんな場所にこれだけ大量の日本人が、、、。
区画の広さは１エーカー以上の土地がほとんどで、そこには水道も電気もありません。
それもそのはずここは農業地区分地域なのです。
だから固定資産税も割安です。
もともとはこのあたりはサトウキビ畑でした。
我々の先人たちが額に汗した場所です。
やがてサトウキビ産業は衰退し、その後農業地として地元民に安価で開放され、そのままの流れで現在に至る場所です。
その地域は今も昔も変わらぬ本当のハワイの地といえます。
本当のハワイの生活がある土地です。
つまりそこは私たちが知るきらびやかなハワイのリゾート地ではありません。
数年前の米国住宅好景気時でも一番最後にようやく地価が上がり出し、そしてそれがはじけて今度は真っ先に地価が下がり出した地域です。
だからこそこういう素朴な疑問が浮かぶのです。
どうしてこういう場所を今から２０年も前からこれほどたくさんの日本人が購入していたのだろうか？と。
もちろんその全てがそうだとは言いません。
しかしこの地域を購入された方の中には、日本の海外不動産業者から現地相場の数倍もの価格で、騙されて購入させられた方も大勢いるようです。
そういう方には本当にお掛けする言葉も御座いません。
そしてその業者のことは本当に許せません。
当相談室は現在在京キー局であるあるテレビ局のニュース番組のディレクターさんに協力しており、お寄せいただいた海外不動産版詐欺商法関連情報について、ご本人の許可を頂いた後提供しその撲滅に努めております。
このハワイ島プナ地区不動産の高値販売の件に関しても、お心当たりのある方は当相談室までご一報下さい。
テレビ局側もご本人のプライバシーに関しては最大限考慮することを約束しております。
どうか第二第三の被害者を出さないために、どうかほんの少しの勇気を、お願いします。
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｢ハワイ島プナ地区不動産の高価買取｣ に関しての記事を追加しました。
海外投資。
銀行金利の低い日本、年金も当てにならない昨今、どうにかして老後の心の支えを得たいものです。
不動産投資の利点は、キャピタルゲインとインカムゲインが両方狙えるということです。
更にそれが海外不動産となると、景気の動向が一方向ではないのでリスクを分散できる利点もあります。
つまり世界という視点で見ればどこかは必ず景気が良いということです。
だから海外不動産投資とはリスク分散型投資の代表格ということになるのでしょう。
皆さんの中でも海外不動産投資をしてみようかなと思っている方も多いでしょう。
水を差すわけではありません。
不幸なことに悪徳業者引っかかってしまった人もいます。これからその方のお話しをします。
皆さんは、こういう業者にはだまされないよう、くれぐれも気をつけてください。
ある日本人がある日本の海外不動産業者からラスベガス郊外のあるマンションの一室を２、０００万で買いました。
でもそこは本当は現地流通価格５００万円程度で買える部屋でした。
郊外というのがミソです。
ニューヨークでもホノルルでも市内なら日本語の話せる業者がいたり、市場が明朗だったりします。
でも郊外、情報は必ずしもオープンには掴みにくいのです。当然日本人の業者もほとんどいないので、不透明なのです。
ともかくその方はその海外不動産業者の営業マンに言葉巧みに勧誘され、その５００万円の価値しかない２、０００万円のマンションを購入しました。
住むためではありません。
その方は海外不動産投資としてそこを購入したのです。
購入の決め手はこのマンションには月々１５万円の家賃保証が５年間ついていたことでした。
つまりインカムゲインがあるマンションとしての販売です。
利回りは単純計算しても９％です。
そして所有権のある不動産は最終的には売却してキャピタルゲインも期待できます。
アメリカは中古マンションでも値が上がります。
そういう両面からの老後の希望の投資として購入したのです。
しかしこの海外不動産業者は悪徳業者でした。
市場価格５００万円のこのマンション、実は本当の家賃相場は５万円程度です。
家賃保障は１５万円ですから、つまり残りの１０万円は業者が負担して、オーナー様に振り込んでくるのです。
悪徳業者？
残りを負担して家賃保証をきちんと守るだなんて、とても良い会社じゃないの？
そうですか？
業者は負担分１０万円×１２ヶ月＝１２０万円を、家賃保証してある５年間オーナー様に支払い続けます。１２０万円×５年＝６００万円 です。
そういうことです。
一見親切に赤字分を補填しているように見えて、実は５００万円＋６００万円＝１、１００万円のマンションを２、０００万円で売ったことと同じことなのです。
９００万円丸儲けということです。
しかも問題は５年後に間違いなく起こります。
５年後、、、、。
契約が切れた時オーナー様はこのマンションの本当の価値を知ることになります。
家賃相場、市場価格、、、。
今までどおりの家賃は取れません。
売却を考えます。
しかし、、、、５年前実際販売価格５００万で買った部屋です。
それを２、０００万円で、、、、やはりそれは無理です。
対してその悪徳海外不動産業者は利ざや９００万円をポッポです。
うまい話にはくれぐれもご用心です。
セカンドオピニオンを持って、その上で判断してください。
海外不動産投資。
さて、まずは何をどう注意すれば、騙されることなく公正な取引ができるのか、、、。
いったいどうすれば良い業者や個人とめぐり合うことができるのか、、、。
そこが、とても心配です。
購入時には、「売却時」の説明を詳しく受けておいてください。
いきなり水を差すようで恐縮ですが、これはとても大切なことです。
購入時、今あなたは夢と希望に満ちておりますが、ロングステイには必ず終わりがきます。
その時、どうやって不動産を処分するのか初めによく説明を聞いておくことが大切です。
国により、外国人に対する不動産売買に制限があるところ割と多いのです。
新築の購入は出来ても、中古の売却は出来ないとか、売買に価格制限があるとか、税金面での条件とか、いろいろあるのです。
特にアジア地域の場合、所有権付の不動産を購入できる国が非常に少ないです。
たとえ売買可能な国でも、外国人が購入して良い不動産については、いくら以上の不動産限定というように、制限を設けている場合が多いのです。
とても嫌な言葉ですが、「日本人価格」、あるいは外国人価格ということがございます。
自国民の手の届く不動産は外国人には買わせない、外国人には高価な不動産を買ってもらう、という政策だとしたら、、、、売却時には売り手がとても限られてしまいます。
最初によくよく気を付けておかなくては、最終的に外国人にしか売ることのできない不動産を買わされる可能性もあるのです。
狭い日本と違い、アメリカやカナダにはそれこそ有り余るくらいに土地があります。
ですから付加価値のない土地は不動産とは言いません。
だから売りに出しても値段はあって無いが如しです。
たとえば１、０００坪もの広大な土地の価格が、たった３００ドル（３万円）ということもあります。
生のままの土地は不動産ではないのです。
ただの場所です。
広い北米では当然価値は低いのです。
アメリカやカナダの土地は通常未整地のまま売りに出されます。
農業地という地目ですが、その実情はただ水も電気の供給も無い生の土地のことです。
書面上ゾーニングしてあるだけです。実際にはまったく付加価値のない、未整地の、ジャングルであり、あるいは砂漠のままの、生の土地なのです。
したがって「不動産」と呼んでいいものか、そういう区画もあります。
だから逆に付加価値を付けてやれば市場価値はぐんと高まります。
たとえば電気接続料を負担し、電気を引き込める土地にします。
測量します。杭打ちします。これで土地の境界がはっきりします。
家を建てます。もしくは建築図面を起こします。
生の土地だった空間が、価値ある不動産に変わってきます。
（それを地域全体でやれば地目も農業地から開発住宅地へと変更も出来るでしょう）
ようやく市場で戦える付加価値のある不動産となります。
発想が元々違うのです。
北米は日本と違い、そもそも限られた土地の国ではないのです。
場所はあり余っているのです。
水も電気もない未整地の土地ばかり、限りなくあるのです。
そういう国では「不動産」とは付加価値のある区画のことを言うのです。それ以外はただの土地です。
日本では建物があると却って価値が下がることもあるようですね。
新品は古いものより価値が高い。それが日本の文化のようです。
しかしあちらでは１００年、それ以上の建物が未だ堂々と現役です。価値は落ちるどころか、古いほうが価値が高いことも少なくありません。
最初に建築するとき良い材料を使用し、長期間使用するように建てられ、常にメインテナンスをしている建物は、当然安普請の新築よりも価値は高いのです。
付加価値の無い土地は「不動産」にはなり得ません。
星の数ほどあるからです。
だからいくら１、０００坪でも３万円、４万円の価値しかないのです。アフリカや中国の砂漠を１０万坪買うのと同じことです。
いくら広くても付加価値のない土地を買いたい人はそもそもいないのです。
その土地に古い建物が一つでもあれば話しは違ってきます。
そこを住居として使うことが重要ではないのです。
まず第一にその建物があることによるインフラがあることが重要なのです。
おそらく測量もしているでしょう。
電気接続料も支払い済みということでしょう。
だから価値があるのです。
測量されていて電気が通っている。
たとえばそれが「不動産価値」なのです。
海外不動産所有者の中には、現地価格とあまりにかけ離れた価格で不動産を購入したという方達が時々いらっしゃいます。
それも決して少なくはありません。
最近になってようやく、海外版原野商法とマスコミでも言われ出しているようですが、実はこれは海外不動産が自由に購入できるようになった１９７０年代から既にある問題です。
今でこそインターネットで世界中の情報は簡単にとれますが、当時は何より情報が極端に少ない時代です。結局業者の言うことが全てです。
現地では低所得者用に国が安く提供した分譲地。そこに日本の業者が目をつけ、利益をたっぷりと乗せ、日本人に。
ハワイです。カリフォルニアです。そこが貴方のものです。
ホノルル、ワイキキ、サンタモニカ、ペブロビーチなら、それでも多少情報はあったでしょう。でも国が安く提供する場所はそこにはもちろんありません。それでもハワイ、それでもカリフォルニア、です。
お手ごろな価格でハワイに、カリフォルニアに自分の不動産が持てると、そういう気持ちになったでしょう。
そして当然、まさか自分が購入した不動産が現地では二束三文だったとは、誰も考えもしなかったのでしょう。
不動産はいつか売却する時が必ず訪れます。
そしてその時本当のことを知ることになります。現地でももともとの価格が価格ですから、残念ながら何年経ってもそうそう上がるものではありません。少なくても貴方が購入した価格に届くことはないでしょう。
２、３年前のあの不動産好景気の時でさえ、当時の購入価格よりはるかに低い流通価格でしたから、今のこのサブプライムローンショックの中では、もう言葉もありません。
ではどうしたら良いのか、この不動産不況はじっと耐えてそれが過ぎるのを待つべきなのか。でも固定資産税等経費は毎年かかります。
LISTINGとかBY OWNER SALESとか、売却にもいろいろなやり方があり、それぞれメリットとデメリットがあります。LISTINGでも大手を使う場合、個人業者を使う場合、言葉の通じる日本人業者を使う場合、それも一長一短あります。
購入時は夢溢れています。でもいつか必ず売却する時がやってきます。まるで結婚と離婚のようなものです。離婚する時はその何倍も大変とよく言われていますが、きっと売却はそれに似ています。
結婚本はたくさんあるのに、離婚本はなかなか見つかりません。売却も同じことです。結局は情報量の違いです。情報さえあればそれ程大変なことではないような気がします。
ハワイの不動産を売却する時、特に日本人は注意しておくことがあります。
それはハワイは「専任契約しかない」ということをきちんと認識しておくことです。
日本の不動産契約の場合には「一般契約」といって、いくつもの不動産会社に売り出し依頼をすることができる制度があります。
その感覚でついついハワイの場合も、と考えがちですが、それはできません。
ハワイには専任契約しかないのです。
売り出しにかけてもなかなか売れないことがあります。
価格や他の条件で折り合いが付かないままいつしか半年一年が経過していくということがあります。
そんな時たとえばあなたは何かのきっかけで知り合いに自分のハワイ不動産のことを話し、その知り合いが欲しいと言ったとします。
売買契約締結です。
ハワイのリアルターは何もしていません。
でもこの場合も仲介手数料の支払い義務はしっかり発生するのです。
「おいおいリアルターが何もしてくれないから自分で苦労して売ったんじゃないか」、と言っても、そこは契約社会のアメリカです。通用しません。
もしあなたがリアルターに内緒で登記をしようとしてもエスクロー手続き時に発覚します。
エスクローは悪いところも良いところも全て調べる中立な第三者機関です。このことはどうか穏便に、はできません。
もちろんエスクローを使わずに登記することも、できないことはありません。
弁護士を通したクイットクレームによる登記で譲渡した場合がそれです。必ずしもエスクローを通さなくてもそのまま登記所に持ち込み登記できます。
でもあなたがリアルターに内緒で登記したことはいつか発覚します。そしてその時点でペナルティーを加算された請求書が届くでしょう。また最悪訴えられる場合もあります。
そこは日本とは全く違うのです。厳しいのです。
それから購入する際にも、同様のことを気に留めておいて下さい。
ハワイは一般的にＭＬＳにて売買を行ないます。
このＭＬＳはハワイ不動産協会に加盟している不動産業者が自分が請け負った売り出し物件を登録するデータベースです。
ハワイ州全ての売り出し物件のデータが入っています。
ですから購入希望者は一軒の不動産業者に足を運んだだけで州全ての売り出し物件を知ることができます。日本のようにあちこちの業者を歩き回る必要がないのです。
しかしながらこういうシステムは、当然日本人の方は知りません。ですから日本の時と同じ感覚で何軒もの不動産会社に足を踏み入れます。
４軒でも１０軒でも次々にあちこちの業者に足を運び、物件の資料をリクエストし、内覧希望をします。でも結果はどこにいっても同じ物件を案内されることになります。何しろデータの出所は同じですから、当然です。
もちろんこういうことはハワイの不動産業者にとっても喜ばしいことではありません。
互いに無益な手間と時間だけを費やすことになるからです。
ですから、購入時も物件視察の段階で、専任契約を結ぶ不動産業者もいます。こういうお互いの不利益を防ぐためです。
このようにハワイでは、売る場合も買う場合も、特定の一人の人間を代理人として雇用して、行なう習慣があります。
日本の方にとっては慣れない習慣ですから、中にはそういう契約をすると必ず買わなくていけないんじゃないだろうかと思い込む人もおりますが、もちろんそうではありません。
買う買わないは当然ご本人の意思です。何しろ契約社会ですから、実際の売買契約書に署名しない限り、売買について何の拘束力もありません。
それにこの代理人雇用は実はあなたのためでもあるのです。
これを行なうことにより、あなたはもう不特定多数の冷やかしの見学者ではありません。
依頼された代理人は正々堂々あなただけのために物件を探すことができるようになるのです。
あなたは条件と希望を伝えるだけです。
それに合う物件を膨大なデータの詰まっているＭＬＳから探し出してきてくれます。
もし気に入った物件があれば、あなたの代理人である買い手のリアルターは、売り手のリアルターに対し、あなたの条件で申込みを入れます。
何も売り出されている条件と同じで購入する必要はありません。どんどん自分の希望を主張してください。ディスカウント、登記日数、測量について等。
相手が受け入れるかどうかは分かりません。でも言わないよりは言ったほうが得です。言ってみて相手が受け入れてくれたら、ラッキーというくらいでも構いません。それにあまり無茶苦茶なリクエストには我々代理人が、これはちょっと、、、と意見を言います。ですから遠慮なくまずご自身の希望をおっしゃってください。
そして当然売り手もそのままあなたの申込みを受けません。
今度は逆申込みをしてきます。これは了承できる、これは駄目、これはもう少し考え直してくれないか、、、などなど。そうして何度か散々遣り合って、折り合いが付けば契約締結ですし、もちろん流れることもあります。
売り手の代理人は契約に基づき売り手の利益を守るためだけに交渉代理します。そしてあなたのために買い手の代理人があなたの利益のためだけに交渉代理します。
代理人雇用というのはつまり、そういうことのためなのです。
「私はあなたの味方です」それを文書化したものなのです。
これは弁護士との契約と似ています。
クライアントの利益が最優先、それがこの契約の目的です。
二股三股掛けられる日本。
でも実は業者だって二股三股掛ける人にそれほど真剣に対応なんかしていません。
追伸：売り出しの専任契約、その条件に特に決まりはありません。
ですから期間は最初に決めることができますので、よくよくお考えの上お決め下さい。
また内容の分からない書類への署名は金輪際しないようにしてください。
後で必ずトラブルの原因になります。
そこは契約社会ですので。
タイムシェアというものがあります。
ここ数年で、かなり一般の方にもよく知られてきています。
タイムシェアというものは、たとえば海外に不動産を購入しても、一年中そこで過ごすわけではない、行っても一年に一週間くらいだ、一口に言うとそういう人向けの不動産です。
お値段もお手ごろですし、誰もが一度は興味を持ったことあるのではないでしょうか。
一年は約５２週間あるので、一つの不動産を一週間ずつ５２人で共同購入するシステムです。
５２人で割れば、当然かなりお安くなります。
一口３００万円から５００万円くらいのものが、多いようです。
ただこの価格は単純に５２で割ることはできません。
誰もが行きたいシーズンは共通しています。ですから、クリスマスとか夏休みとか、人気のある週は当然その価格も高価になります。
また、これは歴とした不動産ですから、売買も可能です。
お手ごろ価格で気軽に海外に不動産が所有できる。滞在期間は年間一週間だとしても、それでもオーナーです。
たとえば貴方が２５０万円で平均的な１ベットルームのタイムシェアを一口購入するとしましょう。海は見えるか見えないか、価格的に微妙かもしれません。そういうごく平均的なタイムシェアです。
それは５２分の１の権利です。
ですから２５０万円に５２をかけてみましょう。
１億３千万円です。なんと超高級コンドミニアムの価格になってしまいます。
タイムシェアとしてはごく平均的価格か、少しお安めとも言える２５０万円でも、こうして一戸の不動産として換算してみると、随分違う印象をうけます。
そうして換算した価格を、今度は近隣の同条件のタイムシェアではないコンドミニアムと比較してみてください。
もっと驚かれるはずです。 「タイムシェア、タカイ、、、、、、」
システム料、人件費、維持費。それが資本主義社会です。便利なものにはそれなりにコストが掛かるのです。
貴方が購入した一週間２５０万円の１ベットルームの部屋、近隣同条件のコンドミニアムなら５０００万円くらい、おそらく今のマーケットならそれ以下でも購入できる（交渉すると）かもしれませんよ。
ごく当然の話しですが、タイムシェアという特殊なシステムを導入するということは、システム維持費、人件費等、特殊な経費が当然その価格に付加されているのです。
つまり一言でいうと割高ということです。
そしてこのことは、購入されている方も当然承知の上で、だと思います。
バラ売りのケーキと、ホールのケーキの価格差と同じことです。
人気のタイムシェア。不動産ですから、当然売却はできますし、現在のところ需要も供給もあります。
ただし、タイムシェアというシステムそのものが、現在のようにポピュラーなうちは良いのですが、もしこの先、今ほどの人気がなくなるようでしたら、どうなるでしょうか？
売却時、もともと割高な分、当然その差損は一般の不動産売却以上に大きくなるでしょう。つまり、簡単にいうと不動産としての純粋価値にしか値がつかなくなる可能性が高いということです。
システム経費分として割高だった部分は、売却時に査定の対象とならないということです。
ですから新しく売り出されるタイムシェアを見かけたとき、僕は必ずその平均的な価格に５２をかけて、一戸の不動産として比較してみることにしています。
そしてその価格が近隣同程度の一般コンドミニアムの価格と比べてどれほど違っているか、それをひとつの判断基準としています。
価格の差は、すなわちシステム費、人件費、もしくはブランド費用に占める割合と、僕は判断しています。
そしてその差額は売却時の見積もり金額から、予め差し引いて計算するようにしています。
今後も永続的にタイムシェアというもののブームが続くなら良いですが、残念ながら流行はいずれ終わるもの、というのが世の中です。
まして純粋不動産価値以外のものがあまりにたくさん付加された販売価格で購入した不動産が、売却市場でどれだけ戦う力があるのか、疑問です。
余暇としてレジャーとして割り切るなら、割高なバラ売りケーキを買うことに賛成です。
貴方が優雅に楽をするための「切る手間」の分、その分誰かの手間賃が上乗せになっているから割高なのです。
だから楽しむためなら、目的がそこなら、それは売る方にも買う方に、両者にとって幸福なことです。
しかし、貴方がもし売却時のことを考えて、将来の資産として、そういう気持ちも含めて購入しようとするのなら、その対象には正直成り難いもの、というのが僕の結論です。
投資には成り難し、です。
豪華なパンフレット、セミナー、ツアー、そういうものはすべて貴方が購入した不動産の価格に付加されています。
楽しむために購入するけれど、しかしできれば将来の投資にでもなれば、そういう考えをお持ちなら、できるだけ余分な付加金のない不動産を購入することが、売却時のマーケットで戦うコツです。
これはすべからく、一般の不動産購入にも当てはまることです。
時々日本の不動産会社でハワイ不動産や海外不動産を購入された方の中で、贅を尽くした接待を受けられた方、おります。
豪華なホテルでのセミナー、会社の豪華な応接室で契約、現地で遊行三昧の接待、しかし残念ながらそれはサービスではありません。
きちんと貴方の不動産価格に付加されているのです。
海外不動産をご所有の方、貴方はご自身の不動産の「純粋価値」がいったいおいくらかご存知ですか？
11. ハワイ不動産：賃貸
実は賃貸物件に関しては、ハワイ不動産よりも日本不動産のシステムの方が探し易いと思います。 根本的に制度が違うからです。
ハワイ不動産の場合、売買に関してはＭＬＳというとても優れたシステムがあり、自らあちこち動かなくても一つの不動産会社で全州の物件を探すことが可能です。
しかし賃貸マーケットはそうはいきません。手こずります。
日本の場合、いくつもの不動産会社で同じ賃貸物件が広告されていることがありますが、アメリカではそういうことはありません。
全て一社との専任契約となるからです。
だから賃貸不動産会社は、自身が管理している物件しか紹介しようとはしません。
これはすべからくマージンの問題なのです。
ハワイには日本のように敷金礼金、不動産仲介手数料一か月分というシステムはありません。
デポジットは通常一ヶ月分支払いますが、それは通常最後の月の家賃に充当されることも多いで、保証金という意味合いよりももっとカルイ印象を受けます。
賃貸を扱う会社は、不動産管理会社やルームメート斡旋会社のような専門的な不動産会社ということが多いです。
日本のように売買と賃貸を兼ねている不動産会社は意外に少ない上に、扱っている賃貸物件は本当にごく僅かです。
不動産管理会社に大家さん（物件所有者）が管理委託し、長期アパートメントとして、もしくは短期バケーションレンタルとして、あるいは不在時の管理だけ、そういう契約をするのです。賃貸客を見つけるのは基本的にこの会社だけです。
「賃貸は売買よりも狭き道」なのがハワイ、アメリカ、という一面があるのです。
ですから、賃貸を探す場合は新聞広告、これが昔から最も有効な探し方です。
それからスーパーやコインランドリーに貼り出されている掲示板や、最近はやはりインターネットです。
結局、数多くの広告と出会わなくては、気に入った物件と出会う率と可能性は低くなるということです。
賃貸は売買以上に、借り手のマメさが重要となってくるのです。
もともとアメリカ人はある程度お金が貯まると、転売を前提に不動産を購入する人が多いお国柄です。
いつまでも賃貸生活をする人は、日本程多くはありません。
更に、購入した不動産をアメリカ人はいとも簡単に転売します。
昔からそうですし、今回のサブプライムショックの後でも、基本的にはそれは変わりません。
彼らにとって、不動産は住みかであると同時に、「投資」なのです。もし投資という言葉に抵抗がある方がいれば、「貯蓄」と置き換えても良いと思います。
昔から貯金というものに有効性を見出さない彼らは、証券、不動産を貯蓄として投資します。
それは極めて日常的な「投資型貯蓄」なのです。
ですからアメリカでの不動産業界は人々の生活に密に関わるものとして、社会的地位が高く、常に主産業として認知されています。
だから今回どれだけ暴落しても、国も見離しませんし、業界自身でも直ぐ次の手を打ち、また違う方法（たとえば
予断ですが、どちらかといえば証券は短期的な投資型貯蓄、不動産は長期的なそれと言えるような気がします。
それに証券は最後は紙切れになってしまう可能性がありますが、不動産は最悪残ります。
アメリカ人がこれほど不動産に熱心なのは、その制度にもあります。
買い換え、転売がとても優遇された制度、システムがあるのです。
たとえば二軒までは自分の主の家として認めていて税金控除の対象になりますし、買い替え時次の不動産をある一定期間内に購入すると最初の不動産売却の税金の支払いを先送りできたりする制度もあります。
つまり賃貸するよりも、もともと「購入しなくては損」というシステムなのです。
だからといって、ハワイに行ったこともない方、ハワイ不動産手続きに関して知識のない方、いきなり購入はしないで下さい。
やはりまず一度賃貸を体験してみてください。ホテルではなく、賃貸です。泊まるではなく、暮らすです。
それも外国人ですから契約の面倒なアパートメント形式ではなく、バケーションレンタルが良いと思います。
それでどういう家が自分に合っているか、大体つかめる筈です。
そしていざ購入となったら、今度は逆に躊躇してはいけません。
オファー（購入申込み）はスピーディーにです。
ハワイはＭＬＳの整ったマーケットです。
せっかくタイミング良く現れた気に入った物件は、もたもたしていると直ぐに地球の裏側の買い手に取られてしまいます。
とにかくオファーすることです。そして押さえておくことです。
大きな声ではいえませんが、オファーしてから、お断りする、そういうことも、できます、、、契約社会です、、、、そういうオファーをすればいいのです、、、でも、頻繁にそれをやられると、今度はオファーを受け付けてくれなくなることもありますので、冷やかしは厳禁ですけど、念のため。
ハワイの我が家。
今度からは飛行機で朝到着しても、もうどこかで時間つぶさなくてもいいですから。
そのまま、手ぶらで、ハワイの我が家が貴方を待っています。
タイムシェアとはどうしてコンドミニアムだけなのだろうと考えたことはありませんか？
マンションや集合住宅という形式が好みではないという方は意外に多いです。
そう考えたことはありませんか？
一軒家は確かに管理が大変です。
コンドのように鍵一つというわけにはいきませんし、庭の手入れも大変な手間です。
でも一軒家のタイムシェアがない理由はそれだけなのでのでしょうか？
手間とか管理とか金銭とかそういう物理的な問題以外に、もしかたら法律的な問題でもあるのでは、、、？
そう考えたことがありまして、実は今から２，３年前ハワイの知り合いの弁護士に訊いてみたことがあります。
忙しい弁護士への質問です。
ですから質問はシンプルにします。
その時の内容は「複数登記」についてでした。
もしこれが禁止されていたり制限があるようなら、だから一軒家は出来ないという理由になります。
しかしながら弁護士からの回答は、コンドであろうが一軒家であろうが複数オーナー登記は可能ということでした。
ではなぜ？
実はその答えは自治管理組合にありました。
ハワイの各分譲地にはそれぞれに自治組合があります。
そしてこの組合が道路を作ったり、各種施設を整備しています。
役所ではなく、自治組合がしているのです。
日本でも最近小さな政府についていろいろと言われているようですが、アメリカは伝統的にもともと地方自治が発達しています。
分譲地の自治管理組合は日本で言う町内会とはまったく意味が違います。
住民から組合費を徴収する権利を公的に認められており、且つ万一それが滞った場合には抵当権を設定する権利さえあります。
住民により選ばれた組合理事会は、徴収した組合費の使い道を決定する権利を持ち、具体的に分譲地内の道路や設備の整備事業を立案し実行します。
まさに役所そのものです。
そして自治組合にはそれぞれ分譲地規約というものが存在します。
それはここに住むものにとっての法律です。
この規約の中には建築に関する項目もあります。
その中で注目すべきは：
ほとんどの分譲地で、一区画の土地に対しては一軒の建築のみとか、暮す人間については一家族もしくは二家族までとか、そういう制限を設けている場合が多い
：ということです。
自治組合の責務として分譲地の価値を高めることは当然です。
そのための建築に関する規約です。
だからセットバックや高さ制限、様々に自分たちの分譲地の価値を守ろうとする項目が並びます。
つまり一軒家のタイムシェアが無い理由は、分譲地管理組合にあったということです。
そういえばタイムシェアになっているコンドは一棟丸ごとのタイムシェアユースです。
一部屋だけタイムシェアというコンドは聞いたことがありません。
これもコンドの管理組合規約の問題です。
コンドはコンド自体でそのものがひとつの分譲地と同じことですので、ここにもきびしい規約が存在するのです。
それもこれも皆の共通財産の価値を下げないようにするための努力なのです。
なるほどそう考えてみると、コンド一棟のタイムシェアに比べると、分譲地丸ごとの一軒家のタイムシェアをやることは相当に大仕事となります。
資本家としてもそれなら背を高くしてもう少し収容人数を増やしたいとか、いっそタウンハウスにしてしまえとか考えるかもしれませんし、、。
でもどんなものにも例外はあるのが世の常です。
たとえば既存の分譲地の、普通の１区画の土地を、法人名義で購入した場合は、どうなるのでしょう？
これなら建築時も分譲地規約制限に引っかかることはないはずです。
たとえば建築後、その家を持ち主である会社の社員が代わる代わるそこを利用しても問題はないはずです。
とすれば、こういうことも考えられます。
つまり理論的には、法人が所有し、その法人のメンバーになることにより、タイムシェアのような利用は可能ではないだろうか？
どうでしょう？
何か事業が出来そうですね？
このアイディア、もし興味のある方は、構いません。
ご自由に使ってください。
とてもお世話になっている行政書士の先生がいます。
そしてこの先生、行政書士事務所の他に不動産会社も経営してます。
先生の顧客のお一人の話です。
その日の顧客と先生との話の趣旨は、顧客の家の相続話に絡んだビルの立ち退きについて、そういう何だかものすごぐ複雑な話みたいでした。
（実は先生が行政書士事務所と不動産業をしているのもこういう相談に答えてあげつつ、且つそれを自らで処方できるという利点からなのです）
そういう込み入った話をしているうちに、「アラスカの不動産」という話しが出てきたのです。
その顧客は実は古くからアラスカに土地を持っているということが分かり、でもその土地は広いアラスカ州のいったいどの地域のものなのか当の本人もさっぱり分からず、、（行ったこともないので）、、、そういう話しに進んでいきました。
しかしこういう話をどこに相談してよいかも分からず、そして詳細の資料は今では手元にまったく残っておらず、しょうがなくただほったらかしにしているとの事でした。
（米国の場合、土地には住所は与えられていません。記号だけです。建築許可がおりようやく住所を与えられます）
手元にあるのは固定資産税の請求書だけです。
物件の住所らしきものの記載はありません。
ただ記号のような数字が数桁書いてあるだけです。
地名はいっさい出てきません。
３の１７５の、、、、、あとはそういう数字の羅列だけです。
何しろバブルの時期知り合いから買わされた土地、行ったこともないし行くつもりもなかったとのことです。
でももしこれを売ることができたら、、、。
そういう話をきっかけに、先生は僕の手元にそのペラペラの葉書サイズの固定資産税の請求書を一枚だけ渡し、「そういうことだから、探してみてよ」
きっかけはその一言からです。
結果、、、、、
探しました。見つかりました。売れました。
（改めて文字で書いてみると、確かにこの３文で間違いないのですが、そこにはたくさんのドラマも苦労もありました。でもプロはそれを語りません、、、、、、（笑）何て、そのうちお話します。）
売却が完了した後は、今度はその顧客がアメリカで作っていた冬眠銀行口座の解約もさせられました。（、、、、、）
口座の解約くらい簡単なんなんだから、自分でやればいいのに、と思いましたが、、、もちろん簡単なことではありませんでした。
その銀行は１０数年目に別の銀行に吸収合併されていて、且つ最近再び別の銀行と合併してしまっていました。しかも動いてる口座ならいざ知らず、冬眠口座です、、、、。
でも、、、、
はい、探しました。見つけました。解約しました。（、、、、、、、）
そして、このアラスカ不動産の売却代金は、相続と任意売却の資金に換わり、最終的には行政書士の先生の不動産会社で落とした競売物件の資金に充当され、つまりその顧客の冬眠財産は生きた資金としてまた市場で流れ始めたのです。
今もその先生のところからたまに呼び出され、顧客の海外不動産の売買の手続きとか、ビザのアドバイスとか、あとは先生が請け負った相続に海外が絡んだ時の現地専門家とのコーディネートとかを手伝ったりすることがあります。
今、経理部門のアウトソーシングとか、自社機能の一部を外注する会社が増えているようですね。
貴社顧客の海外ニーズに対応するためのアウトソーシング業務、お引き受けいたします。
たとえば弁護士事務所や司法書士事務所に依頼される海外不動産に関するトラブルもあるでしょう。
その時には現地の弁護士や専門家をご紹介し、当相談室はその間を取り持ちます。（合う合わないがあるでしょうから、先生たちがご自身で納得できるまでご紹介いたします）
企画旅行会社様には、バケーションレンタルに関してのご提案とか、売り不動産の一時使用に関してとか、近隣住民との触れ合いについてとか、お客様の不動産購入のお手伝い等、ニーズは多いように思います。
不動産会社様には、顧客の海外不動産を売却した資金で、国内不動産を購入してもらうとか、、。
いろいろありそうです。
懸案ごとに、翻訳を頼み、弁護士を頼み、会計士を頼み、そういうばらばらの仕事では手間もかかりますし、ロスも生まれます。
だから海外（ハワイやアメリカ西海岸）に特化して、海外生活にかかわることのあらゆる支援に必要なサービスを、当相談室が一括でコーディネートします。
あとは貴社はそれを、必要な時だけ、必要な分だけ、どうぞ便利にご利用下さい。
海外ロングステイと一口に言って、その範囲は広いです。
しかしながら共通して、最もお金もかかり、手続きも煩雑なものは、やはり住居確保（ホテル、バケーションレンタル、賃貸住宅、不動産購入）ではないでしょうか。
そしてその仕組みや方法は分かり難く、更に言葉の問題もあって、「何だか複雑そう、難しいそう」と感じていらっしゃる方はとても多いことと思います。
僕個人の専門はハワイを主としたアメリカ全般です。
アメリカの不動産の場合は、不動産売買はリアルターに、その契約内容、瑕疵について特別な問題がある場合には弁護士に、登記手続きはエスクローに、確定申告はＣＰＡに、というように、売買一つとってみても一つところだけで手続きを終えることはできません。
その上日本人が売買する際には日本人ならではの手続きも必要となります。
それを個人で、第一言葉の問題があるというのに、とても煩雑過ぎます。
それが今ひとつ身近になりえない最大の原因のように感じます。
ハワイの場合ですと、売買の際、日本語ができるリアルターを見つけることは容易です。
それではＣＰＡはどうするのですか？弁護士はどうですか？日本での手続きはそのリアルターが日本まで来てくれますか？
リアルターは売買が仕事です。
そこで数パーセントのコミッションを得るために、毎日たくさんの仕事をこなさなくてはなりません。なかなか自分の仕事以外のことで、あなたの相談にのってあげられる、時間も、そして専門性もないのです。
あなたの目的は一つです。
しかしそのゴールに向けて各種担当が必要となります。
はっきり言ってそのそれぞれに良い担当を見つけだし、信頼関係を作り上げるにはそれ相当の時間と労力がかかります。
海外に興味がある。行ってみたい。暮らしてみたい。いつもと違うステイをしたい。バケーションレンタルに泊まってみたい。不動産の情報を知りたい。良い賃貸物件を借りたい。差し押さえ物件視察ツアーに参加して、物件を購入したい。売却時、円受け取り時の差損を少なくしたい。日本不動産売却とを併せて差損を相殺したい。
こういう人たちのためのご相談にのっております。
中には国際相続、孫への相続、不在地主のため廃棄物に占拠されていた不動産の売却、など、それこそもっと複雑に何重にも各種担当業者を手配しなくてはならない仕事のご相談もあります。
解決するための手段は煩雑です。しかしあなたのゴールは一つです。
海外ロングステイ相談室はその解決のためにコーディネートを一本化して請け負います。
今まで培ってきた知識、経験、人脈、そしてそこから広がる新たな知識、経験、人脈、を駆使し、少しでもお役に立てれば、そう願っております。
まずは個別相談をしております。
具体的にコンサルタントを行なう前に、まずは相談してみたい内容を、相談室までメールで問い合わせて下さい。
相談料はいただいておりませんので、どうかお気軽に、でもできるだけ具体的な内容をお書きの上でご相談下さい。（実際の業務に際しても、簡単なお手続き程度でしたら、費用の請求はいたしておりません。）
海外ロングステイ相談室
笹本 正明